关于安徽房地产企业现状及建议

一、当前我省房地产企业存在的主要问题
    (一)企业资金链紧张
    当前我省房地产行业融资渠道只有银行贷款和销售回款(银行按揭贷款)，单一而畸形的融资渠道，增加了整个房地产业的系统风险。在宏观调控形势下，房地产企业难以获得银行贷款，也难以从日趋低迷的市场上回收资金 ，外资也被限制进入房地产领域，紧绷的资金链导致许多房地产企业处在危机的边缘。
    前两年房地产业的高速繁荣发展给广大开发企业带来了坚定的信心，不少企业因此大量囤积土地，增加土地储备量，甚至是高风险融资增用土地。但随着此次金融海啸给房地产带来的巨大冲击，造成了企业资金链紧张，特别是去年高价拿地的中小房地产企业，由于销售遇阻，导致资金难以回收，企业面临前所未有的巨大压力，甚至面临破产。引起房地产企业资金链紧张的另外一个因素是在没有经过最终结算的情况下预征房地产企业所得税。根据新的规定，大部分房产企业预售收入的预计税毛利率都将提高到20％，这意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税，给原本就资金紧张的开发企业带来巨大的压力。特别是目前绝大多数房地产企业都面临销售困难、资金回收缓慢的困境，贷来的钱还未投入建设就被预征，对企业的发展极为不利。
(二)税费过重且种类繁多
    房地产流转环节的税负过重，严重阻碍了房地产市场的发展。在有的房地产项目里，税费竞占成本的42.7%，占收入的23.3%。各种收费项目繁杂，一般都在几十种，有的地方甚至超过百种。土地增值税的上调，给土地储备较多和持有土地时间较长的房地产企业沉重打击，遭遇很大的税负压力。财政部、国家税务总局出台的契税调整只针对个人首次购买90平米及以下的普通住房，超过以上面积的则享受不到相关税收优惠。
    (三)产业发展受宏观政策制约多
    1、关于“土地满两年不开发，无偿收回使用权”的规定。这一规定对那些靠弄虚作假搞假开发、背后囤积土地的行为有一定的遏制作用，但同时对正当开发企业的现金流要求非常高。在当前楼市陷入销售淡季的情况下，对手中有地但是暂时没有能力开发的企业来说，就陷入两难的境地：开发，大量的房子卖不出去，被市场逼上绝境；不开发，土地可能被收回，被迫退出市场。
    2、关于“对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置”的规定。现在房地产已进入规模经济和大盘时代，几十万、上百万乃至几百万平方米的项目屡见不鲜，一个楼盘开发周期至少3—6年，即使短时间速成，市场容量是有限的。如此操作，产品的同质化非常严重，创新性更无从谈起，无论对消费者还是开发商都没有好处。
    3、关于“套型建筑面积9O平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的7O％以上”的规定。这项规定为了抑制房价和保障中低收入人群有能力购买商品房而出台的，但从实施的效果来看并不理想，REICO报告对此进行了细致深入的调研，发现在9O平方米以下住宅投资大幅增长的同时，空置面积也大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到31.1%。可见严控9O平方米以上住宅并不完全适合市场的需求，良好的初衷不能实现。

二、促进我省房地产市场健康发展的建议
    (一)正确引导舆论方向，重振房地产市场信心
    目前媒体对房地产行业的负面报道过多，很多报道言过其实，导致购房者的购买信心不足，持币观望气氛日益浓厚，对整个市场非常不利。建议有关部门加强对舆论的监督和引导，督促各新闻媒体本着客观公正的态度实事求是地进行报道，特别是一些敏感问题的报道一定要讲求策略，使公众对行业和市场出现的问题能够多一些理性和思考，多一些理解和宽容。目前大多数地方政府已经意识到舆论的重要作用，长沙市政府就提出要充分利用各种媒体，宣传“房地产业作为国民经济的支柱产业不动摇”，宣传“房地产发展的优越条件和美好前景，鼓舞投资和消费信心”等。
    (二)加快税费制度改革步伐，缓解开发商现金流压力
    1、降低土地增值税和报建费。建议政府根据目前房地产业的现状适当降低土地增值税及报建等费用，降低开发成本。例如2008年7月长沙市政府就出台了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，其中就有关于清理税费收取的措施，提出要规范税收的收取和稽查行为，对房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律、法规提前收取；同时降低开发过程规费。成都市政府也出台相关政策，在土地和报建等方面给予优惠政策。
    2、废除或降低预征所得税
    3、降低144平米以上住宅契税税率。这个政策别的省市已有先例：苏州市出台的新政策规定，凡是2008年6月1日(含)后签订购房合同的商品房交易，其契税减半征收；凡是今年10月2O日(含)后签订购房合同的存量房交易，其契税减半征收。也就是说，面积在144平米以上的非普通住宅，契税税率由原来的4%下调到2%；面积在144平米以下的普通住宅，契税税率由原来的2%下调到1%。
    (三)出台宽松的房地产政策
    1、修改“土地满两年不开发，无偿收回使用权”、“对虽按合同约定日期动工建没，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置”等规定。由于房地产企业现阶段资金周转普遍困难，建议近两年内对上述年限和面积给予适当调整放宽。
    2、改变单一的拍卖供地方式，科学合理确定土地出让底价。建议改变单一的拍卖供地方式，对可用于开发的经营性用地，可以通过招标、拍卖、挂牌3种方式进行出让；对大面积地块在统一规划前提下，可以分块出让、分期付款、分割发证；适当降低滞纳金收取比例；适当降低出让项目首付款比例，对土地成交额在5000万元以上的项目，成交款首付比例由现行的50%调整为35%。同时结合市场实际情况，科学合理确定土地出让底价。此外涉及房地产开发的经营性收费按最低标准收取。沈阳市在这方面已经出台了相关的规定。
    (四)建立房地产业风险投资基金，拓宽企业融资渠道
 进一步加大房地产领域的金融体制改革，包括从银行为主的间接融资扩大到增加企业融资渠道、完善信托为基础的信托基金。建议由政府、银行、民间资金三方共建风险基金，对那些信誉好、有发展前途，但暂时陷入资金困境的企业给予经济援助，帮助它们摆脱困境，恢复市场正常秩序。根据西方基金运作的经验来看，所获得的收益是多方面的：对银行来说，降低了贷款风险；对企业来说，解决了资金困难的问题；对政府来说，促进了整个社会经济的发展。近年来，全国工商联房地产商会陆续发起的多支房地产信托投资基金正是这方面的尝试。