100亿“种子”：北京保障房融资试水

    本报记者获悉，6月30日下午，北京市专营公租房持有和运营的北京市保障性住房建设投资中心成立，由北京市财政出资100亿元作为资本金。

　　一位接近北京市住建委的人士透露，初步拟融资500亿元，主要由几家银行、保险公司和国有企业提供，目前都基本落实。

　　上述人士还介绍，该机构为正局级单位，级别堪比北京市住建委。

　　另据北京住建委相关负责人介绍，投资中心将主要履行融资、投资建设和运营管理职能，为市级统筹建设收购公租房项目、市政府委托建设的定向安置房项目筹集资金。

　　同时，市政府将设立投资中心管理委员会，作为投资中心的决策机构，负责审议机构发展规划、审批年度建设及融资计划等。

　　北京师范大学政府管理研究院副院长王宏新也在此间向本报记者介绍，北京市成立保障性住房投资中心是很好的一个尝试，未来5年建设3600万套保障性安居工程，其中公租房占近一半，急需探索公租房的市场运营机制。

　　公租房融资“春天”

　　公租房融资难问题或得到彻底解决。

　　6月30日下午，随着北京市这家投资中心的挂牌成立，未来该市公租房建设将有稳定的资金来源。

　　上述接近北京市住建委的人士表示，北京、上海等城市都准备成立类似的运营机构，再加上日前国家发改委批准的企业债融资方式，今年保障房建设融资难问题将得到基本缓解。

　　北师大专家王宏新介绍，北京市成立这样的机构，吸引社会资本介入，是公租房产品管理运营的创新。据介绍，该模式借鉴了国外经验，采取政府定价和市场运营结合的模式。

　　目前，社会资金已经对该机构模式表示兴趣。

　　某保险公司投资发展部人士介绍，公租房的租金略低于市场租金价格，如果有政府的财政补贴，可以提供10-30%的租金补贴，“就像补贴公交一样，这样可以让公租房的投资回报率达到10%以上”。

　　如果没有政府补贴租赁资金，则回报率可达5%-7%，长远来看，这样的稳定投资很有吸引力。

　　另一方面，由于该机构并不管理廉租房等投资回报率较低的资产，其投资回报风险也相对降低。

　　上述接近北京市住建委的人士还透露，之所以公租房投资回报率能够上升，原因是对于该建投中心有很大的税费优惠减免措施。

　　全经联研究院副院长陈宝存介绍，按照国家新近规定，对公共租赁住房建设用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税；每平方米可以少交几元到几十元不等的税费。此外，还有对印花税、契税等方面的减免，累计每平方米公租房建设成本可以降低上百元。

　　记者了解到，除了北京以外，上海、天津等城市也准备成立类似机构，不同的是，北京自上而下成立全市范围的投资中心，上海则分别在每个区县成立保障性住房投资中心，该市在今年4月已经成立了7家区县级的公租房运营专业公司。

　　业界预计，由于市级层面的保障性住房投资中心授信实力强，而且政府财政出资比例低，今后更多的城市或许仿效北京模式。

　　多管齐下

　　记者了解到，上述北京市保障性住房投资中心，主要通过社会投资作为资本金，大部分融资则来自银行贷款。

　　北京市今年计划建设和收购公租房6万套，上海的计划是4万套，此外还有大量的经济适用房、限价房等政策性用房建设任务。

　　据住建部数据，截止到5月底，全国保障房开工率不足三成，住建部要求，到11月底保证年内的保障房任务全部开工，很多地方政府坦言完成任务压力巨大。

　　显然，仅靠保障房建投中心，并不能从根本上解决资金缺口问题。

　　国家发改委日前批准地方政府使用企业债建设保障房的政策，为地方政府提供了另一条融资路径。

　　北京市年内准备发行的保障房企业债融资计划在几百亿元，重庆也准备发行60亿元企业债用于保障房建设，河南准备年内发行100亿元企业债，大部分用于保障房建设。

　　北京住总集团董事长张贵林日前在“京西WSD区域发展论坛暨首席生态新城丽景长安产品研讨会”上告诉本报记者 ，北京市今年计划发行500亿元企业债，其中很大比例用于保障房建设，住总集团的几个保障房项目已经获批20亿元左右的企业债。

　　张表示，企业债成本只相当于银行贷款的90%，而银行贷款紧缩，目前很多房地产公司已经难以获得银行贷款支持，发行企业债建保障房政策的放行，对地方融资平台来说，是个好消息。

　　此前房产企业的一些融资模式，成本太高。金科地产副总裁李战洪曾介绍，很多房地产企业都依靠信托融资，而信托融资成本最低是15%，很多企业在香港发行融资，利息到了20%以上。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，企业债的发行可以一定程度上拓宽保障房的融资渠道。

　　差距及隐忧

　　虽然保障性住房投资中心和企业债先后成为保障房融资的新途径，但目前保障房融资仍然面临诸多问题，尤其是保障房融资东西部不平衡的问题。

　　北京大岳咨询公司总监李伟表示，在国家发改委批准企业债用于保障房建设消息宣布之后，与东中部省市高调准备相比，西部城市则大多沉默。

　　原因是中西部很多城市地方融资平台已不具备发债资格，企业债支持保障房建设政策，必然是中东部发达地区获得的金融支持大于西部。

　　对东部城市而言，其可以用充裕的财政收入做担保，让保险资金等社会资金参与到保障性住房投资中心中。

　　并且东部城市的很多城市投融资平台目前偿债率已恢复良好，具备发债条件。加之东部地区国企实力大多雄厚，可以承担经济适用房和棚户区改造等保障性安居工程建设任务。

　　而中西部城市多数只有1-2个融资平台，地方财政担保实力弱，在2010年底的银监会整顿中，很多负债率过高而被整顿，自保尚难。

　　李伟表示，按照有关规定，地方融资平台发行企业债需要企业具有连续3年盈利背景，很多中西部城市融资平台都不具有这个实力。

　　然而西部保障房建设资金缺口显然。青海住房和城乡建设厅一位负责人曾表示，在果洛、玉树、黄南、海南、海北、海西六州，国家按每平方米800元补助。由于建材价格、劳务费用等的提高，实际造价已突破2000元每平方米。截至2010年年底，青海省仅保障房建设配套资金缺口就在4亿元左右。

　　不仅是差距，有论者还看到风险。

　　国家审计署6月27日公布的“全国地方政府性债务审计结果公告”显示，截至2010年底，全国地方政府性债务超过了10万亿元，部分城市政府负债率超过100%，融资平台借新还旧比例超过50%。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠介绍，目前50%债务来自中西部地区，这些地方政府财政偿还能力较差，完全靠自身财力还款很困难。

　　李伟介绍，今明两年是地方债务偿债高峰期，保障房耗资给地方政府带来的资金压力等加大了地方融资风险。

　　“财力较弱的市、县一级，如果体制机制问题不解决，与偿债高峰和财政收入增速回落碰到一起，债务问题可能恶化”李说。

　　李进一步指出，一些新的融资模式还可能暗藏风险。

　　目前很多地方融资平台既承担保障房建设，又承担城市一级开发，尤其是很多城市融资平台依靠卖地收入来偿还保障房建设投入。下一步保障房发行企业债的融资资金是否用于保障房建设，是监管重点。

　　“如果保障房发行的企业债融资被用于商品房等其他项目开发上，不但是融资不公平，也会对房地产调控效果带来影响。”李战洪说。

　　李伟也认为企业债用于保障房融资能否监管好，还是个问号，“如果管理不善，可能恶化地方债务危机”。