经济社会的长远发展关键在于博弈取舍

     目前，中国房地产市场“涨”声一片，一派繁荣。殊不知，繁荣背后却深藏隐忧，这将会给中国市场经济健康可持续发展带来严重打击，同时也会在中国社会改革矛盾凸显期带来巨大的不稳定因素。    

     先来看看对国民经济带来的影响。

     其一，对土地资源的影响。土地是不可再生资源，政府获得高土地出让金好像给政府带来了急需的城市建设资金，要知道政府出让的是不可再生资源。在土地资源本身供需矛盾非常突出的状况下，政府在追逐土地财政的利诱下，一切都为之让路，那么无序盲目的用地规划、出让地块、屯地倒地、浪费土地资源现象就随之普遍出现，土地资源的有效利用没有发挥最大效用，而国家今后可持续发展的土地资源利用空间越来越受限。

     其二，对引导社会投资、优化产业结构的影响。改革开放三十多年，我国民间积聚着大量的社会资本金，在热钱热衷于炒矿产资源、炒地炒房（相当于垄断二级资源市场）、甚至于炒蒜的投资冲动中，尝到了甜头，更加引发炒作冲动，有的还利用国家银行借贷投入房地产炒作中去，充分说明房地产市场存在大量投机与泡沫。民间资本金没有投资到社会公共产品、高新产业、实体企业和资本市场，而社会公共产品、高新产业、实体企业、资本市场却是我国经济社会发展中最需要要社会资本参与投资的领域。大量的民间资本金没有引导到国家经济建设所需要的方向上来，经济健康可持续发展是具有隐患的。最近迪拜经济危机又一次敲响了警钟。

     其三，对消费这驾马车的影响。目前我国不管是大城市还是二、三线城市，普通大众购买一套住房不小心就要掏空二至三代人（当地收入水平）省吃俭用的积蓄。虽然国家政策在大众之忧的医保、社保、教育方面给予了扶持保障，但计算一下一套住房的支出成本就可想而知，试想，有“谁”还敢大胆轻松消费，而这个“谁”又可以放大到多少人呢？国内消费步履螨姗，国民经济结构优化升级缺乏助推动力，经济健康发展的体质自然难强。其四，对城镇化进程的影响。现今的城市外来务工者大都是城市候鸟，居无定所，他们渴望在城市中学习技能，勤劳致富，更希望融入城市，改变自己人生环境。然而这部分在城市建设中有着不可替代作用的务工人群。高高的房价，再瞧瞧自己的收入，他们敢轻举妄动吗？那一家子可还要生活下去。这群“候鸟”怎么也难迈进城市的这道门槛。加之提高城镇化水平不是修修马路、建建高楼就上得去的，还得靠发展产业经济，让外来务工产业工人来得了、住得下、有未来可奔。不然，减少农民人口、增加非农收入、提高城镇化率又怎么从根本上解决呢？

      再看看高房价对社会稳定带来的冲击波。

     还是从土地说起，在现今的政绩评价体系中，各级政府快速发展、大搞城市建设工程是心照不宣的事情，抓好土地财政是其一要务，各级官员也热衷于拿着这张加快城市建设步伐的旧船票，一起合力把土地价值推到极限，把房产市场做得有声有色，在土地交易中大肆行贿屡见不鲜或称潜规则，房产商又把额外支出计入开发成本，然后分摊给购房者。这一笔帐大众购房者是否应该负担呢？掺杂其中的贪腐行为更加让人愤怒，其结果会最终指向政府。其次，不断翻涨的房价带动社会资本铺天盖地而来，资本多者一夜暴富，资本少者炒它过一二套，房地产资源就这样被大量炒作闲置。望而止步的大众购房者敢怒、敢言、很无助，但日积月累的仇富心态和寻求公平的心理压力会很难不会与改革时期的一些矛盾问题擦出火花。再者，中国目前的住房状况对青年后一代很不利，房改政策他们没有搭上车，经济适用房有政策没公平机会，一切都是有怨气而没有住房，剩下的选择只能是顺风而涨的商品房，可想而知他们面临的生存压力有多大，有人评说：现在的年轻房奴已经是没有灵魂的青年一代。他们被简单的生存需要——住房，压得喘不了气，省吃俭用，终日为住房奔波，为收入忧愁。没有了生活质量，没有欢声笑语，更奢谈幸福指数。以至于有的人去从事违法职业和暴力犯罪取富。这样条件下积蓄的怨气和压力使他们对生活失去信心，对人生感到茫然，最后会对社会和政府的产生不满和对立，这样的境况完全可以推及到即将跨入社会的大学生群体，这一青年后群体的智慧和力量引导得好就是国家建设的重要力量，反之，难以想象。政府在土地财政的利诱下，是否偏离了发展经济、共享发展成果的初衷，大众购房者对政府实现“居者有其屋”目标的预期在降低，对高房价不满的情绪飘散在城市上空，对社会稳定带来严重而不可忽视压力。

     综观房地产市场高房价问题，积累的问题较多而且复杂，涉及到社会稳定和经济发展、中央与地方、部门与部门、城市与农村等许多方面，不是哪一个部门、地方政府可以彻底解决得了的。各城市仅靠楼市带来筛糠见米的财政对经济发展来说犹如饮鸩止渴，GDP的考核机制使地方官员不会从国家角度考虑国民经济怎么可持续健康发展，况且如今形成的既得利益集团和各方利益代表各诉其词，难辨其清。每一个有社会责任感和具有良知的中国公民，应该以实事求是的精神，科学发展的态度，本着为国忧为民愁来思考认知这一问题。毕竟人民大众的问题才是最大的问题，人民大众所期盼的心事正是政府应该首先考虑解决的事情。笔者试着思考一些制度设计，以供参考。
      一、 区别对待，把好土地关。
     （1）供地。明确规划城市主城区住房建设用地内外有别，主城区内的供地是用于安居保障住房，主城区以外的是用于市场商品房。一是对主城区安居保障用房建设用地规划半径范围内的供地。这部分土地主要用于解决主城区安居保障住房建设用地问题。政府在这方面一定要从土地财政中淡出，不再追求土地经济价值最大化，而是充分考虑社会价值和经济价值的平衡，甚至以社会价值为重点取向。国土部门要合理编制用地规划，科学测定用地供需饱和，分梯次动态投放土地，把好土地闸门。二是对主城区规划范围以外出让的土地。这部分主要用于商品房或别墅建设用地，让开发商去建设，让有钱人去买。政府可以利用市场方法，引入竞争，放开手脚去追求土地价值最大化，为城市建设积累资金。
     （2）建立处罚机制，加大土地执法力度。国土部门供地后要会同建设规划部门提出地块的建设周期和建设标准。对炒地者按照与屯地时间成正比的高递进税率征收土地交易税，对囤地者要坚决打击查处并收回地块重新出让。促使购地商在规定时间内开发建设，提供房源上市。杜绝囤地倒地、浪费土地资源行为，从而节约集约用地，提高土地资源利用率。
     二、严肃规划，把好规划建设关。
     规划建设部门要科学布置、合理规划。一是做好城市建设规划，城市的功能区分布、人口承载力、建设密度、容积率等都要从城市未来发展方向认真、仔细研究，科学制定建设规划，形成动态监测机制。按照主城区内建设安居保障用房和主城区外建设市场商品房的区别（就是主城区由内向外的半径辐射），具体制定今后主城区建房的单户面积不超过80平方米或更少，对于主城区内、区外临界地段房屋建设规划设计实行面积递递增办法，主城区以外更远的郊区建房只要符合环保、生态等其他要求可以按照市场需求，增加面积、户型设计自由度，让有钱人去买大套房、大别墅。二是保证按规划建设的严肃性，严格规划建设许可制度，加强违法违规建筑执法处罚。这方面出现的问题不少，乱建乱改、随意更改规划、执法不严，甚至腐败。凡是建房必须严格执行规划要求，规定不管是安居保障住房还是房开房，根据建设工程量，严格控制建设周期，制定处罚机制，促使房源按时按量供应上市。严厉打击不按照规划要求的违规违法建筑行为。
     三、 加强监管，把好房产市场管理关。
     前面两个环节是怎么建的问题，然而在屯房炒房的问题上，政府对房产的销售、交易等管理问题很重要。一是建立住房实名登记信息制度。通过信息登记制度，对主城区内现有住户（不管是自建房、大面积房等其他房屋）进行住户实名登记管理，规定每一住户在主城区只能拥有一套安居保障住房，对政策制定前的住房现状作一个界定划分，在登记住户信息规定的时间内，之前拥有的产权房屋可以按住户申请进行信息登记，但只能登记一套。对政策制定以后同一住户在主城区内多购者的房屋产权合法性不予确认，子女分户可以规定以结婚或者单身满35周岁以上的可以视为新购户，主城区住户允许在主城区外购买商品房或别墅。二是用房屋交易税收杠杆调节市场供需矛盾，降低房屋空置率，抑制房价增长。对住户已拥有一套房屋以外的房产交易行为，采取信息登记时间越长税率越高，按照递进税率征收交易税。同时对住户拥有一套以外的房屋征收房产空置附加费。对安居保障住房用于租赁的行为，要加强监督管理，计入黑名单，列入黑名单的住户在房屋交易中单独处罚或征收重税。对住户正常拥有一套房屋的交易行为，可以按照现行政策或更低税费标准进行收取。这样的制度设计，不必担心外来务工者蜂拥而至购买安居保障住房，因为各地收入水平不一样，每一个外来购房者会根据自身实际状况去选择，自然会考虑到购房的空置成本，而且要买得下、稳得住。三是加强房产开发的销售监管，严格执行预售制度。主城区内的房屋销售要严格按照规划要求对面积进行确认，销售价格可以按照市场定价，但要规定预售时间为1—18个月内（时间可以科学规定），对未销售房屋的空置行为征收房产空置附加费。不必担心主城区内房产商把涨价部分转嫁给购房者，房产商怕屯房、屯不起房，因为政府在动态供应土地调节供需平衡。对主城区外的房屋销售按照市场规则，可以放宽预售期，房屋空置附加费也可以降低征收，同时也允许有钱人购买多套房产。
 

     房屋住户信息登记制度和加强销售管理可以规范房产市场交易行为，有效打击屯房炒房行为，防止社会资金和流动性资金不合理投向。满足普通大众对住房的需求，实现社会和谐。    

    通过以上规则设计，我们可以推理出来：

    把好土地关_{^{---------------}}把好规划建设关-----------把好房地产市场管理关
           1                   2                    3
    土地资源得到      城市建设有序发展    平抑房价，降低房屋空置率，杜绝
    节约集约利用      人居环境得到改善    房地产炒作行为， 挤掉房地产泡沫

     城市政府在经济发展过程中既解决了城市建设问题，也解决了普通大众最关心的民生问题——保障住房。挤掉了房地产经济的泡沫，有利于消减国民经济中的虚胖成分，增强国民经济的内体素质，提高国家经济社会的可持续发展能力。实现社会稳定、经济发展、人民和谐统一的长远发展目标。

     在实践操作过程中，还需要处理好以下几个问题。（1）关于处理好城市政府在经济建设和民生需求矛盾的问题。城市政府要发挥职能作用，统筹兼顾经济效益和社会效益，既要经济发展，又要社会稳定，人民安居乐业才能共同为国家社会创造财富。（2）严格执法，创造社会公平的问题。房地产市场从出让土地到房产销售管理的每一个环节都至关重要，就像一条良性循环的链条，任何环节出现执法不严、执法不公、贪污腐败问题，都会给整个循环系统带来创伤，导致出现增大建设成本，社会资源使用不公平现象。要严防把不公平成本转嫁给普通大众负担，营造公平、公正的市场经济环境。（3）关于“远”与“近”、“虚”与“实”的问题。这样的制度设计可能一段时间会造成GTP增长速度的放慢和经济下滑的景象，但经济社会的长远发展是完全可以放弃眼前利益和虚假繁荣的。孰重孰轻，清楚明了。这关键在于博弈取舍。