经济适用房应根据市场供求关系进行调节

  
    刚刚热了不到两年的经济适用房，眼下陷入了购房者弃购、地方政府停建的窘境，面临着再次边缘化的危险。曾经被中低收入群众寄予厚望的经济适用房为什么会陷入如此尴尬的局面呢？

经济适用房再次面临边缘化危机

    1998年 我国停止福利分房制度后，作为解决中低收入群体住房的主要形式，经济适用房应运而生。但是，由于相关制度不完善，经济适用房在具体操作中走样变样，以致“开宝马住经济适用房”、经济适用房面积200多平方米的现象层出不穷。为此，很多地方停止了经济适用房建设。2007年，经济适用房建设被重新提起，这主要是因为自2006年以来商品房价格飞涨，中低收入群体买不起住房的现象越来越严重。为此，我国重新确定了市场和保障两个轮子驱动的房地产政策，经济适用房作为保障房的一种类型重新回到人们的视野。

    长春市曾于2003年叫停经济适用房建设。2008年，长春市重新启动经济适用房建设，全年共建设经济适用房22.7万平方米，3780套，前两批共发售1900多套。目前还剩400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽购买经济适用房收入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是始终并没有出现人们想像中踊跃争购的场面。

    据了解，今年济南、杭州、广州、武汉等地也相继出现了经济适用房滞销现象。

    最近河北、辽宁、山东等地已决定停建经济适用房或者促进经济适用房向廉租房并轨，一改过去重经济适用房轻廉租房的做法，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。长春市尽管还没有公布具体数字，但是明年削减经济适用房建设面积的方针已定。

经济适用房：先天不足又生不逢时

    首先，随着商品房降价，经济适用房价格优势已经大打折扣。长春市经济适用房均价为2150元／平方米，今年1～7月，商品房均价为3269元/平方米，而经济适用房所在地的周边商品房起价2500元，均价2800元，经济适用房与商品房比，每平方米相差不过几百元。从今年下半年开始，开发商不断推出低首付、送家电、送装修等优惠措施，经济适用房与商品房相比，吸引力越来越小。而前不久，武汉新推出的3000套经济适用房价格甚至比周边商品房还高。据了解，武汉此次推出的经济适用房小高层和多层的基准价分别为2773元/平方米和2699元/平方米。而2008年下半年以来，武汉城区一些地段的商品房大幅降价，很多降至2500元/平方米以内，比经济适用房的价格还低，以致经济适用房申购者寥寥无几。

    第二，经济适用房地段要比商品房差。许多地区的经济适用房位置偏远，交通不便，商业、学校、医院等设施配套差，很不方便，加大了生活成本。

    第三，经济适用房是有限产权，5年后才能上市流通，并且差价收益中有一部分要交给政府，从收益角度上来说也不划算。

    而从地方政府利益角度来说，比起经济适用房也更愿意建设廉租房。今年11月底，发展改革委宣布未来2年4万亿元投资计划，其中保障性安居工程占2800亿元。而中央财政用于保障性安居工程的投入，目前仅限于补助廉租房。过去建廉租房是政府干拿钱，而建经济适用房政府可以一次性收回投资，所以地方政府更重视经济适用房；而现在中央财政补贴廉租房，支持力度超过了以往任何时期，所以各地自然将建设重心转向了廉租房。

    此外，地方政府还有一个担心，怕经济适用房面积过大会冲击商品房市场。在2003年叫停经济适用房建设之前，长春经济适用房比例一度高达46%，导致房地产市场发展缓慢，房价长期处于全国30几个大中城市的末端，而且还出现过负增长，彻底叫停经济适用房后房地产市场才逐渐活跃起来。这也是长春市当年停建经济适用房和明年削减经济适用房面积的一个重要原因。

既不能因噎废食，又应适时调整

    按照我国多层次住房保障体系的制度设计，政府帮助少数低收入家庭解决廉租住房，绝大多数的工薪阶层和中等收入者购买普通商品房或经济适用房，高收入者购买商品房，现在一些地方出台的经济适用房和廉租房“合并”，实际上是将中低收入者拉入廉租房群体，这样做的结果，有可能既不能满足中低收入者，也加重廉租房政策执行的压力。

    长春市房地产协会有关人士认为，经济适用房目前遇到的尴尬局面是商品房市场变化带来的，有其特殊性，因此，不能因为一时的困境就否认经济适用房存在的意义。事实证明，靠市场解决中低收入群体住房困难是行不通的，而廉租房所能解决的，毕竟还是少数人群。经济适用房还是应该建，但是要像商品房一样，根据市场供求关系进行调节，“需求量大时可以多建一些，需求量小就可以少建一些”，同时，经济适用房的相关政策也应适时调整。

    据了解，根据销售的实际情况和群众的意见要求，长春市已经对明年的经济适用房政策进行了多项调整。明年新建的经济适用房，在45、54、60平方米三种户型之外，新增30平方米和70平方米的户型，以满足两口之家和四五口之家的需要。

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■什么是经济适用房

    经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

    经济适用住房是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。

    经济适用房以微利价出售。只售不租。出售经济适用房实行政府指导价,其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。

■经适房发展历程

    1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。

    1998国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。

    从1998年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

    2006年8月建设部称，经济适用房将改变以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。

■经适房与商品房不同之处

    获得土地的方式不同。经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；租售政策不同。经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同。经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。