关于充分发挥房地产业在扩大内需中独特作用的建议

    为应对国际金融危机对我国经济社会发展的影响，党中央、国务院审时度势，按照科学发展观的要求，及时调整，提出了保增长、保民生、保稳定、保中央重大方针政策落实的指导原则。省委、省政府为了贯彻落实中央的重大决策，结合我省实际提出了保持我省经济平稳较快发展的措施，本人经过学习了解和思 考，就保增长、扩内需中应充分发挥房地产的独特作用提出如下建议。

一、房地产对经济社会发展具有独特的牵动力和影响力   

    房地产历来是国民经济的支柱产业之一，也是改善民生的显著标志之一。改革开放30年来的实践证明，我国房地产业在经济发展中充分发挥了作用，住房制度改革的成功，振兴了以住房市场化为方向的房地产业。2000年以来，房地产业投资一直占GDP的5%以上份额，最高的年份达到10%以上，地方财政收入20%-30%为房地产所提供。2007年全国的房地产投资额占固定资产投资的24.3%，安徽省房地产业投资额占全省固定资产投资总额的17.46%。房地产业的产业链条很长，它的振兴直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展，近十年来，这些行业的高速发展都离不开房地产业的带动，可以说是一荣俱荣。我们说房地产业是经济发展的晴雨表再清楚不过了。从历次宏观调控来看，房地产业首当其冲，因为它在国民经济发展中太重要了，房地产热、价格升，经济走势强；房地产冷，经济降，各方面压力增大，尤其从当前受国际金融危机的影响来看，我国经济下滑，而表现明显的，也是房地产的生产，消费下降。首当其冲的是建筑业、钢材、水泥、煤炭、电力等发展受阻，价格下降、销售不畅、库存增多，市场疲软，利润减少，可以说一损俱损。房地产业也是城市的面貌和居民生活状况的显像器。城市基础设施建设离不开房地产业的支撑，人民群众居住环境的改善提升更离不开房地产业。有句名言说得好，小康不小康，关键看住房。改革开放以来，我国城市面貌和居住环境发生了翻天覆地的变化，房地产业有不可否认的功劳。综上所述，在当前严峻的国际经济形势影响下，应对金融危机，扩大国内需求，应当首选具有较强牵动力的房地产业，保发展、保民生、保稳定离不开房地产业的支撑。同时，应高度重视我国房地产业在发展之中出现的新情况、新问题，决不能光看到存在的问题而忽视它，更不能不注意解决它在发展中出现的问题而陷入盲目性，必须科学理性地从经济和社会发展的全局来认识和分析房地产，正确引导房地产业的健康发展，从而才能更好地发挥房地产业在当前经济环境和扩大内需中的应有作用。

二、要消除疑虑，形成共识

    以科学发展观为指导，树立以人为本理念，谋发展不争论，扩内需、保增长、稳民心。要确立住房在全面建设小康社会进程中，尤其在当前扩大内需中的不可替代的积极作用。消除由于美国住房次贷危机引发金融危机给我们带来的疑虑。中美两国国情不同，美国的次贷危机是在美国早已完成城市化、住房供大于求以及监管失控的情况下发生的；而我国正在城市化进程中，随着城市人口的增加，旧城改造以及群众改善居住条件的愿望，在相当长时期内住房的刚性需求客观存在；同时在住房消费贷款方面，群众还贷信誉较高。据安徽省省直住房公积金管理中心统计，自开展住房公积金贷款以来，截止12月15日，省直机关单位共有21198户公积金贷款购房户，还贷的不良率为零。据了解，我省工、建两行商业购房贷款还款不良率也仅为千分之二到千分之三。广大贷款购房户是金融行业优良的客户，我国购房贷款的安全度较高，再加上金融监管和用所购房抵押，目前并不存在金融风险问题。因此应采取正确有效的措施，促进住房消费，加大对个人住房消费贷款的力度，使以住房这个大商品为中心的房地产业，健康稳定发展，为保持我国经济平稳较快发展作出贡献。

三、要完善政策，促进住房消费

    当前围绕中央保发展、保民生、保稳定的大政方针，应联系房地产业的实际，以尽快促进住房消费、启动房市为重点，抓紧完善有关政策和规定。
    首先以保民生为落脚点，加大保障性住房建设。要根据政府的保障能力，合理确定保障范围和保障标准。制定出台城市最低收入和低收入住房困难家庭评定原则、评定标准和评定办法。在掌握城市低收入家庭数据的基础上，制定建设规划，确定建设项目，落实建设资金和用地，分期组织建设。也可以通过购买存量商品房转换成廉租房和经济适用房的办法，及时提供必须的房源，使保障性住房消费尽快启动。要十分重视保障性住房消费的公平性，制定规则和办理程序，接受社会的监督，使国家保障性住房政策真正惠及城市低收入住房困难家庭。
    其次，以保发展为重点，提振商品房市场信心。要重视研究解决商品房市场消费者等待观望，生产者、开发者犹豫不决的问题。

1.要明确导向。通过广泛的宣传，使生产者和消费者都明确，普通商品房仍是当前和今后房市的主体，进一步降价的空间有限，以打消各种不切实际的想法。

2.从消费者的角度来看，在国家一系列启动市场、扩大内需政策的影响下，以及房市低迷、价格走低的形势下，当前进入房市，购买商品房和经济适用房应是最佳时机。既可以改善家庭居住条件，又可以保值增值，还可以支持经济发展。从近十年的情况来看，房价随着经济发展、成本增加、生活水平提高和建设质量的提升，仍然会合理上涨的，所以早买早主动。

3.从商品房生产者的角度来说，冬天已经过去，春天已来临。要抓住扩大内需的有利机遇，一方面要采取有效的降价让利措施，促进存量商品房的销售，回笼资金，千万不要捂盘惜售，错失良机，以致造成更大的损失；另一方面，抓好新的商品房开发项目工作，积极参加政府保障性住房的生产，理性的自我规范。尤其是要知道，不规范的竞争和暴利时代已经结束。今后的房市竞争是管理、服务、质量、设计理念创新及市场价格的竞争。

4.从政府的角度来审视，要认真总结房市调控的经验。既要注意房市可能的泡沫，防止金融出问题，又要关注房市对经济社会的影响力，保持房市健康稳定发展，提高对房市的调控的能力。在当前扩大内需中，老百姓关注的自然是房价。对房价要做到“双规范、一保证”以维护广大消费者的利益。一是要规范开发企业的利润率，防止暴利。对开发行业平均利润率应有指导原则来规范，这是政府应履行的市场监管责任。二是要规范政府自身，各级政府，尤其是地方政府要让利于民，对政府出让土地的价格，凡用于经济适用房项目的，土地采取划拨方式供应；凡用于普通商品房的要封顶，不能无限抬高，取消城市房地产税，以便合理的降低普通商品房的价格。三是切实保证广大购房消费者的权益。对商品房产生环节的各种税收和收费进行清理，该降低的降低，该取消的取消，以组合拳促使房价合理化，以提振群众购房信心，扩大住房消费，让居民切实感受到在新一轮启动房地产市场中真正得到实惠。而政府在税收、收费方面减少的收入，也可以从活跃的房市带动相关产业发展中得到回报。

    第三,以促流通为出发点，放活住房的二级市场。住房的一、二级市场是个整体，二级市场不活跃将直接影响一级市场的发展。在扩大内需的现实环境下，要设法激活二级市场，用活跃的二级市场来拉动一级市场发展。1、取消个人购买普通商品房五年上市的规定，允许购买后依法自行上市，减免转让环节的营业税和印花税；2、强化服务。房产、土地部门对住房的流通在权证办理方面提供高效、便利、快捷的服务，并降低有关收费；3、大力发展中介、物业服务，规范中介、物业服务市场，为消费者提供安全、放心的服务。

    第四,以提高生产、购房能力为基础，强化财政、金融服务。廉租房是重要的民生工程之一，是住房保障体系的重点，对廉租住房的建设资金和租金补贴资金应列入国家、省经济和社会发展规划中，列入年度预算安排；对地方政府土地出让金净收益用于廉租房住房保障的资金不低于10%的规定往往难以落实，应调整为按土地出让金总额的1%-1.5%核定；要落实国家和省有关政策，凡未享受房改补贴或补贴不达标的国家机关、企事业单位职工，国家机关、企事业单位应将补贴按规定落实到位，以提高职工的购房能力。

    要加大金融对住房生产和消费的支持力度，对有实力、讲信誉的开发企业的在建商品房项目应给予信贷支持；降低个人购房首付比例，对个人购买第二套商品房，应比照第一套商品房的贷款优惠政策办理；充分发挥公积金在支持个人购房方面的作用，提高公积金贷款额度，降低公积金贷款的利息，以减轻个人购房负担；建立住房贷款担保机制，允许依法组建必要的担保公司，以解决保障性的廉租房、经济适用房融资难的问题，推进保障性住房的生产和消费。