国务院参事任玉岭：“限购”仍宽松 决不能放松 不能走形式

    《中国经济周刊》：“限购”仍宽松 决不能放松

    编者按

    房价调控19个月，“限购令”泰山压顶，楼市只涨不跌的神话最终在今年的“金九银十”画上了句号。11月18日，国家统计局公布，10月70个大中城市房价首次全面下跌。而与此相对应，开发商叫苦不迭，“砸盘”事件各地开花，房子仍然卖不出去。是“限购”破坏了市场，还是“限购”还没有到位？一边是大量的空置房，一边是成千上万的“城市移民”；一边是投资，一边是刚性需求，我们的房地产发展真的健康吗？“限购”真的矫枉过正了吗？

　　房地产发展不是为投资服务、为富人盖房

　　今天的房地产相对高价在世界少有，为了让百姓安居乐业，我国这些年采取了很多措施，出台了不少政策，但由于种种原因，房价高企不仅没有止住，反而越来越高。自从“限购”政策出台后，房价的上升得到了遏制，但是社会上的舆论，又此起彼伏，有的认为这会影响经济发展，有的认为这会给银行带来损失。地产商担心自己利益受损，而希望中央再次改变限购，放开房地产发展。

　　那么，房地产到底应不应该限购，又应该如何发展？

　　房子是为谁建的？

　　既不能为发展房地产而发展房地产，也不能为求经济总量增加而发展房地产，更不能为抬高地价给地方政府增加税收和造形象工程而发展房地产。房地产主要应为居住而建，为百姓安居而建，世界各国都是这样。

　　有人主张房地产应该有投资属性，但这种属性在绝大多数国家都是居次要地位的。因此，房地产建设应首先牢牢把握一个方向，即为解决刚性需求而建，为了人民生活的改善而建。这既是特色社会主义共富目标决定的，也是共产党执政为民的宗旨决定的。

　　但是，现在的房价能为刚性需求服务吗？不能。现在房价高的原因，就是房地产发展方向错了，它违背了房地产的属性，它脱离了刚性需求。房地产成了各地发展经济的支柱，成了投机和投资对象。如此下去，我们的房地产必然产生泡沫，空置必然增多，为什么现在降了价，仍然市场冷落，就是价格严重脱离了刚性需求。对刚性需求者而言绝不是所谓“观望”，而是仍无能力购买。

　　居民2~3年收入可买一套不错的住房，这是很多国家可以做到的。而我们需工作十几年、几十年，都买不到一个窝。如此情况，怎能使百姓安居乐业？怎能保社会安定？怎能造社会和谐？

　　在城市里过农民生活是什么生活？

　　进城的人没有房住，就不能在城市落户，就只能在城市过着农民的生活。我们要实现现代化，不大力推进城市化，现代化是实现不了的。

　　我们现在讲城市化已过46%，是这样吗？不是。据去年教育改革时的统计显示，义务教育阶段农民的子女占80%。由此可见城市化率是虚假的，经济学家将其称为“伪城市化”。城市化推不动，造成农村有2000多万留守儿童，不能与父母共同生活，缺乏家庭温暖和应有教育。还造成农村很多老人无人照顾，也造成农村很多住房空巢。

　　在国外有一种“亲情移民”是在国与国之间进行的。例如澳大利亚，中国的年轻人移入后，若父母还在中国，无人照顾，便可以进行“亲情移民”，对这样的移民不仅办手续比较顺畅，而且在安排社保和住房方面都给予特殊保障。而我们为什么就不能在城乡之间移民呢？主要原因还是大批的农民进城工作后，没有稳定的住房，不要说接儿女、父母入城了，就连其自身也难有一个像样的安居之所。农民工除了一部分住在建筑工地外，要么住在城乡接合部的农民提供的房子里，要么就在城市中住地下室。为什么有些房主把一间房隔成好几间出租，就是因为这些入城的农民工或农村出身的大学毕业生租不起房。

　　笔者在上世纪80年代请了一个保姆，当时是一个姑娘，后来结了婚，生了孩子，现在孩子都20来岁了，但仍然住在城乡接合部，不仅每天要跑很远的路到城市中来上班，而且迄今居住面积之小、居住条件之差，让人为之心寒。当农民工近30年，还不能在城里安居。

　　一些大城市这几十年来占地还少吗？国家对这些城市的投入还低吗？这些城市的财政真的困难吗？显然不是，那么为什么就不能承担城市化的任务，不能让为这些城市工作几十年并作出贡献的农民兄弟姐妹在此安居呢？

　　因此，必须使房地产与城市化相适应。只有降低房价，才能降低房租，只有价格下来了，农村入城的兄弟姐妹才能安居，才能使他们与子女共同生活，才能与父母团聚。这不仅是人之常情的需要，也是为构建和谐社会应尽的人道主义责任。

    要共同富裕，不要贫富两极

　　共同富裕是中国特色社会主义的本质要求，是有差别的共同富裕，不是均富。但是，由于我们的房地产偏离了为住有所居服务的方向，走上了为投资服务，为富人盖房的轨道，致使房地产变成了拉大收入差距的工具和平台，使一些人走上了极富与极贫。有些人因从事房地产或专门倒卖土地，从而实现了迅速暴富。而另外一些人或因房屋被拆，所得补偿较少，又遇上商品房价格极高，倾尽了家庭积蓄移到了新地方居住，如此使本来尚有一些积蓄的人，也于一夜之间变成了债台高筑的“负翁”。由此背离了共富之路，造成了贫富的两极分化。

　　改革开放后，我们取得了巨大成就，GDP总量已成为世界第二，人均收入已超过4000美元。但70%的工薪阶层的月收入现在还在3000元人民币以下，农民年均收入也仅有5000多元。我们现在的地区差在1：10以上，城乡差达1：3.3，行业差达1：15，反映贫富差别的基尼系数达0.47以上，世界上的警戒线为0.4。

　　为防止收入差距的继续拉大，防止两极分化，我们必须使房地产的发展与共富道路相结合，必须改革房地产，必须降价房地产，必须把房地产的发展引向为“普通人”服务，为大多数人服务的轨道上。

　　“限购”仍宽松，决不能放松

　　由此，我们必须端正认识，要看到大力发展保障房不会影响经济发展。一旦通过价格杠杆把住房的刚性需求调动起来，房屋需求量就会大大增加，如此只会促进钢铁、水泥等诸多建材的大发展。因此，不用担心降价房地产会影响经济发展。如果说刚性需求仍没有得以调动，只能说明保障房还供应不足，住房价格还降得不够。

　　必须限购，并坚持到底，不能把住房当投资品炒卖。几年前笔者就提出学习韩国“一户一宅”，用税收调节住房。中国人多地少，应该学习韩国的“一户一宅”，现在我们的“限购”是一户两宅，是比较宽松的，绝不能再进行放松和回弹。一定要通过限购，彻底把房价降下来。

　　必须减低政府财政和城市经济对房地产的依赖。包括金融部门都不能过多依赖土地和房地产来获得效益。房地产价格这些年迅速攀升和高企不下的重要原因之一，主要在各级政府和金融部门依靠发展房地产增加收益和政绩，如果不去掉这种依赖房地产发展的思路，房地产价格将永远难以下降，也难以走上为普通人服务的方向。

　　必须管好土地。任何私人和企业不应该也不允许倒卖土地。而且要适应城市化需要，扩大住宅土地的供应。大公园、大广场少搞点，来保住房。大城市说没有接纳农民工的承受能力，这是不对的。改革开放后很多大城市，不知占了多少地，同日、韩相比，我们的城市总容积率要低得多，进人的潜力巨大。

　　必须大搞棚户区改造，大建保障性住房。国外推行的可承受性住房建设很值得我们学习和借鉴。2007年国务院文件提出应保两个70%是正确的，应予贯彻。而且要加大保障房投入，银行贷款要大力向保障房倾斜，保规模、保质量、保环境。

　　反对无所作为，搞好反腐倡廉。房地产的很多问题是与商业贿赂和官员腐败直接相关的。要解决好住有所居这一问题的关键，是要反对无所作为，搞好反腐倡廉，并须在操作上搞好住房建设的先估价、后招标。以此推动房价的务实和下降，为百姓安居作出新贡献。

《中国地产总裁》：限购不能走形式

      限购不能走形式

     从1998年政府关注“房地产能不能成为支柱产业”到今天政府和人民高度关注“房价能不能降下来”，13年的发展，房地产行业承载的已经不仅仅是让人民“住有所居”的梦想，而是能否在巨大利益面前持续健康的发展下去。调控政策不断加码，限购、限贷、限价轮番上演，商品房“高温不止”，保障房建设问题多多，如何在这个社会集体转型的拐点，让房地产行业健康发展下去，成为人们关心的热点。为此，本刊记者就当下限购令、保障房等热点话题采访了国务院参事、著名经济学家任玉岭。 

　　限购对房价起不了根本作用

　　《中国地产总裁》：“限购令：是政府出台的行政管理措施，有史上最严厉楼市调控措施之称，有效果，但也有争议，您对于这一措施有什么看法？它是否真的稳得住房价？

　　任玉岭：限购令，应该说是符合我国国情需要的，限购住房的措施十分必要。

　　我在5年前就提出过限购建议。韩国人多地少，很早就出台了一户一房的制度。为了限制过度购买住房，造成社会住房供应紧张，采取了“超购”重税制度。

　　中国人多、地少，13亿人口，要保吃粮，就必保18亿亩耕地红线。城市发展的土地十分有限。我们不可能无限制的供应土地，保所有人在住房方面的奢侈需求。相反，我们作为执政为民的国家，一定要保千家万户有房住，保广大百姓能够住有所居。这样，我们必须对住房进行限购。

　　这次有关方面出台的限购令，实际上是比较宽松的，还不是一户一套的限购，是对购买第三套的限购，这不仅给方便群众留下了余地，实际上也给房地产的发展留足了较大空间。社会上对限购住房出现争议，这是必然的。因为限购就是要拓展百姓利益，这就必然要触及某些人借房发财和借房聚敛暴利的野心，所以这就必然要发生碰撞，必然要出现争议。

　　这次限购能否控制住房价，我没有把握。我最担心的还是这次限购能否进行到底，和能否落到实处的问题。通过限购打击投机购房，以此降低房价，广大百姓举双手赞成，但是在“有钱能使鬼推磨”的今天，我们能否真正管着投资购房和投机购房者，在我头脑中仍是一个很大问号。更何况，全国没有统一的住房档案，再加上现在不讲诚信风气横行，用假户口，假人称购房或大量的异地购房，必将不可避免。

　　关于能否稳住房价问题，我认为，限购能对房价起一定作用，但起不了根本作用。除了有上面担心的原因外，还因为现在的住房建设用地问题存在较多弊端，倒卖土地现象没完全止住，政府对土地升值仍寄较大希望。这种情况下还很难通过限购把房价降下来。

　　要想把房价降下来，保“普通人”住有所居，根本的措施，还在于能否坚定不移的发展保障性住房，即我经常讲的“可承受性住房”。只有保障性住房足够的供应住房的刚性需求时，商品房的房价才能得以控制，才能得以降低，这是我走了几个国家调查后得出的结论。

　　《中国地产总裁》：您一直关注着我国的房地产市场，并经常到各地考察，对于当下房地产市场备受争议和关注的高房价，您认为导致其居高不下的根本原因是什么？

　　任玉岭：关于我国房价居高不下的原因，我曾在已发表的不少文章中进行过表述。此中原因，一是人为炒作的原因，就像当年君子兰的价格高的离谱一样，那实际是炒作的结果。 二是银行利息过低，资金都瞄准房地产，房地产成了投资增值的重要标的物。三是国外热钱涌入，我到中东几个国家，了解到他们在中国投资项目，有相当一部分是房地产。四是华人回国买房，因中国经济发展快，房价升值快，在国外的侨胞，有不少人看中在中国买房增值效益，于是都热衷在中国卖房。我也曾经常受国外朋友之托，多次在中国帮助选房子。我去澳大利亚、新西兰考察时，先后十个导游和司机中，除一个老外和一个刚去念书的大学生外，其余8个人都在中国买了房。主要在上海、北京 (论坛)、厦门和深圳。有的人买了三套。

　　有人说，房价高涨，主要是刚性需求造成的。在早期的房地产发展中，确有刚性需求的推动，因为我们改革开放前，长期的“先治坡、后治窝”的发展方针，造成群众住房困难。于是需扩大住房、改善住房的人数十分之大，对房地产升值起到了一定推动作用。但是，现在的房价高得离谱，已经不是刚性需求在推动了。真正的需房户，买不起房，刚性需求者已经是对住房可望而不可及了。因此，今天不能再用刚性需求推动来解释房价高升了。

　　另外，需要指出的是，房价高升的一个重要原因是通胀造成的。我们为求得经济快速发展，促进GDP的高增，在居民消费能力上不去的情况下，把加大投入当作了推GDP上升的主要途径。于是，资金大量涌向社会，造成物价通胀。特别是金融部门的高速扩张，也造成社会资金膨胀，助推了房价高涨。央行资金2002年底5.11万亿元，到2010年上升到26万亿元，增长4.09倍；银行资金2002年23万亿元，2010年上升到94万亿元，增长3.09倍，广义货币（M2）2002年为18.5万亿元，2010年上升到72.5万亿元，增长2.92倍，而同期经济总量只增长2.31倍。货币增幅远高于经济总量增长，这才是通胀的根本原因，也是房价不断加翻的真正背景。

　　在社会发展不平衡、收入差距拉大，资金大量流向少数人的口袋，也是投资购房和投机购房大量产生和促进房价高企的背景。从行业收入差距看，就高达1：15，而同期日本为1：1.6～2，德国、加拿大、美国、韩国为1：2.3～3.1。这样大的行业收入差距，必然导致少数有钱的人买房的套数不断上升，而急需住房的人群望房兴叹。一套房几家住，一间房隔成几个小间向外租的现象，足以说明，很多工薪阶层买不起房和租不起房的真实情况。

　　保障房建设要根除隐患问题

　　《中国地产总裁》：从政府层面来看，一切的调控措施都是为了人民“住有所居”，从保障房建设来看，开发商的参与热忱也是在于利益的驱使，对于目前这种局面，您有什么看法？地方政府和开发商该如何正确的对待保障房的建设和使用？

　　任玉岭：国家出台的调控措施，肯定是为了广大人民的利益，以更好的解决“住有所居”的。但是，政策的执行确实有很大难度。其一是部分开发商把利益看得过重，急于暴富心切，他们利用金钱收买学者和报刊替其讲话，反对政府调控政策执行。其二是，一些地方政府考虑自身利益过多，对“形象”与GDP思考过重，而致中央的调控政策难以贯彻。

　　再有就是腐败造成的官商勾结，更多的是关注房地产商的利益，而较少考虑百姓利益，也造成国家调控政策的走空和流产。如此，房价不仅没下降，反而在急速走高，百姓住房问题，不仅没解决，反而面临的问题更严重。包括中央早已提出不许建别墅，可是这几年全国又有多少别墅在不断诞生，特别是北京，一边喊土地紧张，地价不得不涨，而与此同时，一片片别墅的建设和销售又是何其猖狂嚣张。

　　当前保障性住房建设和分配存在的问题有四个，第一个问题是保障性住房虽有较高增长比例，但就其总量而言同实际需要相差甚远。我认为，全国各城市都应向重庆市学习，一方面要从数量上加大建设力度，保证充分供应，另一方面就是要真正把价格降下来，以满足群众需求。重庆这方面做的好，受到群众的拥护和欢迎。

　　第二个问题是住房建设资金的保障问题。我认为关键在银行，中国银行钱有的是，为什么投商品房很积极，投保障房就不积极了呢？银行是国家资产，应为国家战略服务。银行应该把用于房地产的资金，主要投向保障性住房。银行重视了，资金自然就不成问题了。另外，也可以对原有居民小区不计土地价格，专门进行房屋改造的办法，可以由政府出面，让住户先交钱的办法，解决住房改造资金紧缺问题。

　　第三个问题是建设质量问题，现在有些建筑企业偷工减料，以次充好，搞豆腐渣式的保障房，这是应该严厉打击的。但是，凡是这种情况的出现，都有管理部门的撑腰或官商勾结的存在。

　　为了防止官商勾结和滋生腐败，我认为保障房建设要组织群众监督小组。并需对住房造价进行事先评估。可以实行先定价，后招标的办法，推进保障房建设。

　　第四个问题是，保障性住房的覆盖面问题，这方面也应向重庆学习。据我所知重庆的保障性住房是向外来务工人员开放的，而且价格是很低的。而我们有些城市，例如北京，在考虑保障性住房建设方面，始终没把外来务工人员纳入自己的视野。

　　今天的城市化率已经达到46%以上，但是在很多城市，外来务工人员虽然统计进了城市人口，但他们却不能享受市民待遇。保障性住房没有他们的份。结果，这样的城市化就成了伪城市化。在北京工作的农民工有的已超过30年，开始没结婚，而今孩子都要到婚嫁年龄了，仍然享受不到保障房。

　　《中国地产总裁》：据住房和城乡建设部公布的数字显示，今年1—8月份，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工868万套，开工率86%，您认为该如何把这些保障房真正分配到需要保障的人手中？保障性住房又是以拥有产权为主还是以租为主？

　　任玉岭：棚铺区的改造是解决保障性住房的重要抓手，从辽宁开始抓这项工作以来，取得了很大成绩，对全国有重要示范作用。现在一些城市把旧城区的改造都纳入了棚铺区改造，按棚铺区改造政策和办法去做，这是很有好处，很有成效的，应该继续扩大和发扬。

　　安阳殷都区在旧城改造中，引进投资商，改造居民住宅，让居民代表参与谈判和监督，既减轻了政府负担，又充分满足了百姓意愿，彻底改变了强拆强迁，减少了很多上访，减少了很多麻烦。

　　相反，我们有些大城市把城中区的居民房都给强拆了，而强拆后的地盘都由政府占用了，政府的住宅区建到了这些地方，而把原来的老百姓赶到了郊区，赶到了很远的地方，这是不利于社会安定的，也是不得民心的。

　　保障性住房建设，也要考虑人们生活水平的提高和生活条件的改善，不易搞的面积过小。保障性住房数量要考虑中国人的收入实际和城市化的需要。现在很多由农村进城的人，因为在城市没有住房，就把赚的钱拿回老家去建房，建了房又不住，这样既浪费了土地，又浪费了资金，居民消费因此难以上去。为了改变这种情况，我们一定要对此问题进行立法，要使那些大量吸引农民进城的城市对进了城的劳动者尽职责、负责任。

　　考虑到我们的贫富悬殊较大，70%以上的工薪阶层还属于低收入阶层，其月收入还在3000元以下，这些人一年的收入不吃不喝，全用来买房，一年的收入在某些城市也只能买一平米左右。鉴于此，我们的保障住房，一定要立足这70%的低收入群体，要大力气解决这70%尚没有房住的问题。

　　我认为，我们不论做任何事情都要切重时弊、有的放矢。现在中国几个特大城市都是外来人口最多的城市，也是住房问题最大的城市，这些城市不能有任何借口，使自己特殊化。国家要把这些大城市的住房问题当作主要矛盾，抓紧抓好，率先解决，做出表率。否则，将是捡了芝麻丢了西瓜。

　　当然，大城市解决住房可以设个门槛，但不宜过高。应该考虑连续在城市工作年限（在全国各城市的工作年限可以累计），和在本城市工作年限，我认为在城市打工累计10年，在本城市工作满5年的，都应该允许享受这个城市的保障性住房。在全国城市打工累计10年，在本城市工作有三证的，都应该提供廉租房。

　　行业健康发展 人民住有所居

　　《中国地产总裁》：回顾我国房地产13年的发展历程，以及我国城市化的进展，您认为房地产市场该如何健康、持续的发展下去？

　　任玉岭：对这样一个问题，我有过很多考虑，也发表过很多文章。只是现在太忙了，我来不及去找那些资料。我做过城市的规划委员会主任，也管过房地产的发展和运作。我认为要保房地产健康发展，其一是要注意化解泡沫。我国楼房的空置率过高，和我国各地脚手架过多，商品住房开工量过大，应引起高度重视。特别是金融部门要从被绑架于房地产的囚笼中走出来。否则，会问题越来越突出，以至最后不可收拾。

　　其二是，保障房建设，棚铺区改造，要坚定不移的走下去，要逐步加大投入，扩大规模，将其作为构建和谐社会，幸福广大百姓的重要国策，从资金、政策、技术，人力上保其推进，保其发展。

　　其三是，要正视中国“伪城市化”现实，不能只搞形式上的城市化，统计上的城市化，要搞科学发展的城市化，以人为本的城市化。中国一定要推进城市化的顶层设计和宏观战略，不能任其各个城市随意行事，置几十年入城市新市民而不顾，也不能让其用一些动听的新词汇，将其“伪城市化”的问题搪塞过去。要坚持以人为本，城市是人民的城市，建设城市的人应享受城市的待遇，应有自己的房子住。

　　其四是，认真解决和合理使用住房的土地问题。国家为了从全局考虑住房用地问题，应该对住房用地单独制定政策，土地使用分两条线，一条是保障房用地、一条是商品房用地。保障房与商品房用地规模应按2007年国务院决定，按7：3划分。即70%用于保障房建设，30%用于商品房建设。

　　商品房用地挂牌拍卖，随行就市。保障性住房用地应压到最低。在保障性住房价压至70%的人可以承受水平时，地价不宜超过25%。对已经售出的土地，要严格限制倒手转卖，从中营利。如按合同约定不建住房的土地，政府应下决心按原价回收。对那些囤积土地至今不建房的，要课以重税，以示惩罚。

　　其五是，要认真查处房地产领域的商业贿赂和官员腐败行为。这方面腐败屡屡发生和越腐越重，实际是因打击不力，查处不够。任何好的国家政策，一旦遇到官商勾结，就会变质和难以推进。所以要想保房地产业健康推进，就必须大力反腐倡廉，只有这样，“住有所居”才有希望，社会才能和谐，人民才能安居乐业。