任玉岭：让北京购房落户是饮鸩止渴

　　最近一个时期，有些城市为了对商品房进行救市，先后出台了“购房落户”政策，以刺激房地产的市场需求，拉动住房消费。继成都、武汉、重庆推出“ 购房落户”政策之后，广州也已开始实行。最近又有一些专家呼吁北京、上海也应当机立断实行“购房落户”。但反对声也是此起彼伏。

    “购房落户” 究竟是利是弊？记者带着这个问题专访了长期关注和研究房地产的国务院参事、经济学家任玉岭。 　　

    针对以上问题，任玉岭首先指出，“购房落户”本是天经地义的事情，世界上绝大多数国家，居民在那儿购房就可以在那儿落户。但在我国，由于户口的管制，出现了城乡的严格之分，并由此导致了经济的二元结构，出现了严重的城乡差别。自上世纪90年代中期国家重视起城市化的推进之后，不少城市都实行了“ 购房落户”政策。但是一些大城市，又以防止出现“大城市病”为名，停止了“购房落户”。因此，在北京、上海这样的城市，有住房无户藉者大有人在。
　　应平稳托房市 　　

    任玉岭表示，最近各地重提的“购房落户”，特别是某些专家关于上海、北京也应实行“购房落户”的呼吁，并不是为了解决有住房无户藉的问题，也不是为了改变二元结构现状，推进城市化的进行。他们的目的实际上只有一个，那就是要为房地产市场托市，这种做法和呼吁明显的迎合了房地产商的意愿，代表了房地产商的利益。
　　当记者问及任玉岭房地产市场要不要托市的时候，任玉岭分析到，据有关统计，房地产影响着60多个产业，他不仅消费大量的钢铁、水泥，而且也因为居民购房，还伴生大量的家居用品、家用电器的大量消费。任玉岭认为，由于中国金融的相对独立性，美国次贷危机造成的金融风暴本不应对中国造成太大影响，但由于房地产的量大面广，且泡沫严重，于是成了金融危机的影响在中国放大的要因之一。正因如此，关注和支持房地产的平稳发展，对抵御金融危机，保经济增长意义十分重大。
　　“但是，该怎样保房地产的平稳发展，我们必须要作出具体分析，予以合理应对。”任玉岭说，他在2008年为调研“住有所居”问题跑了4个国家，还走了20几个省市。在他看来，住房问题是特别受到各个国家政府的关注的。解决好住房问题不仅是一个经济问题，也是一个政治问题。
　　“我国在解决‘住有所居’方面已经做了大量工作，但要走的路还很长，担负的使命还很重。中国的住房建设，最大的问题是
房价过高，超出了广大百姓的购买能力。当然，也不是所有的城市都这样，总的看来，地市级城市的住房价格还多在每平米3000元左右，而一些省会城市，特别是北京、上海等，房价之高已经使广大‘刚性需求’者难以承受，真正需要房子的人，常是嗷嗷待哺，而又只能是望房兴叹。”任玉岭说。　　

    二线城市“购房落户”可行 　　

    任玉岭认为，对二线的地市级城市实行“购房落户”是十分必要的，这不仅有利于刺激房地产发展，而且有利于地产商向二线城市转移，并且可以带动二线城市扩容，利于区域统筹的推进，利于城市化的进行。相反对于一线的大城市，特别是像北京、上海这样的城市，商品房平均房价已经高达每平米15000元左右，居民住房的痛苦指数(即住房价格与居民收入比)已远远高于纽约、伦敦和莫斯科的情况下，是万万不能推行“购房落户”的。
　　任玉岭告诉记者，“上世纪90年代初我在广西北海工作时，亲眼目睹了房地产泡沫的形成与破灭，房地产把这个城市举到了很高的顶峰之后，泡沫骤然破灭，造成这个城市约有近十年时间的一蹶不振。”
　　任玉岭认为，现在北京、上海的高房价，并不是所谓的有“刚性需求”的人把它推起的，而是温州炒房团、山西煤老板，海外热钱和城市中的有钱人的投资行为和投机需求及房地产商把它炒作起来的。例如北京约40%的住房是销售到了外地人的手中。正因为泡沫的严重，所以2008年北京商品住宅的销售下降40%以上。但是，尽管如此，北京2008年房屋价格仍然上涨9.5%。这一方面表明房地产市场已明显萎缩，另方面也表明房地商仍在硬挺，绝不愿把价格降低。
　　这种情况下，在北京实行“购房落户”后，用“落户”来刺激购房，用“落户”支持房地产商，这就等于给已经形成的泡沫再鼓气，使房地产积累的风险更严重。会使房地产价格继续保持高位，住房是为城市市民建造的，当大多数新老居民都买不起住房时，房地产市场就一定会崩溃。从这个意义上讲，在北京实行“ 购房落户”就等于饮鸩止渴，其结果将不可收拾。

    大力建设广大百姓可承受得起的住房　　

    “‘购房落户’这是政府拥有的公共资源，这个资源现在拿出来，仅仅是为了让房地产商享用，而广大城市居民并不受益。因此，它有着很大的人为不公平。如果要实行购房落户，应首先解决已经购过房而还没有落户的居民的落户问题，而绝不能只让新购房者落户口，置已购房而还没落户者而不顾。”
　　任玉岭说，保房地产平稳发展的办法是有的，那就是要大力建设广大百姓可承受得起的住房，各个城市都应该努力做到住房价位与居民年收入的比值不超过1：5。
　　“中国城市的‘新市民’大约在2亿人以上，有的已经在城市工作近30年了，从未结婚到结婚，孩子都20来岁了，还是没有房子住，在国外国藉都可以解决了，在我们这里连个城市户口还不能给。为了解决好城市化问题，解决好新市民的住有所居的问题，除了大量建设廉租房外，还一定要大力发展可承受性住房。”任玉岭介绍说，我国住房的建筑安装费是不贵的，根据大量调查资料，在地县一级城市每平米也就是700元—800元，在省会以上的大城市也不超过2000元。只要把地价降下来，规范好配套费和控制好房地产商的利润比，住房的价格是完全可以降低的。如果能够公开核定成本，并实行先定价后指标，最终解决广大城市居民的“住有所居”问题，完全是具备条件的。这个市场也是极为巨大的。因此，把可承受性住房大规模的启动超来，不仅可以使房地产平稳发展，使60多个产业很快复苏，而且可以为城市化的推进、和谐社会的构建做出大贡献。

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    北京大学法学院教授、博士生导师王锡锌：“购房落户”政策存在四大不公平：一是可能由于某地户口需求的大量存在，外地民众涌入导致房价始终处于高位，很多本地居民买不起房子，造成不公平；二是“购房落户”都有资金门槛，例如杭州最低是80万元的房子，造成穷人和富人间的不公平；三是即使一些地方购房给蓝印户口，在福利等保障上与普通户口还是有差别；四是造成了产业间的歧视，为什么只有买房可以落户而买其他东西不行。 　　

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成：“购房落户”政策要上升到全国性的政策还为时尚早。从可行性层面看，对于常住人口超过1700万的北京和上海来说，城市人口承载力将是“购房落户”政策最大的阻力。

    (文：王红茹 黄乐桢)